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02/12/2019

Affittare, la forma giusta

Locazione turistica

I proprietari di appartamenti che desiderano affittarli a scopo turistico spesso faticano a individuare la forma giusta di locazione. Ecco una breve panoramica delle possibilità previste dalla legge.

In via di principio occorre distinguere tra:
- locazione di camere private fino a otto camere o cinque appartamenti,
- locazione di immobili abitativi con al massimo quattro contratti di locazione all’anno,
- esercizi pubblici con più di otto camere o cinque appartamenti.

Locazione privata di camere
La legge di riferimento per l’esercizio della locazione privata di camere o appartamenti per ferie è la legge provinciale dell’11 maggio 1995, n. 12. Le relative modalità di attuazione sono state stabilite con il decreto del presidente della Giunta provinciale del 27 agosto 1996, n. 32.
Per la locazione privata viene stabilito un limite massimo di otto camere o cinque appartamenti. Qualora si affittino solamente appartamenti, ci possono essere anche più di otto camere, ma non si può superare il limite massimo di cinque appartamenti. Chi affitta sia camere che appartamenti, in ogni caso non può affittare più di otto camere, dove per gli appartamenti vengono computate solo le camere da letto.

Chi vuole esercitare l’attività di locazione deve fare denuncia scritta al sindaco del Comune di competenza (comunicazione di inizio attività allo Sportello unico attività produttive – SUAP del Comune). Oltre alle generalità personali vanno comunicati il numero e l’ubicazione dei locali nonché il numero di letti affittati. Quando l’attività di locazione non viene esercitata a livello annuale, occorre indicare anche il periodo o i periodi in cui si esercita l’attività.

Va inoltre presentata la domanda di classificazione del locatore di camere private all’Ufficio per il turismo. Per ogni pernottamento è necessario richiedere le generalità personali dell’ospite che vanno comunicate per via telematica entro 48 ore alla Questura nonché all’associazione turistica di competenza. Secondo la legge si dovrebbe anche firmare un contratto per pernottamento (per ospite). A tale scopo si può utilizzare un prestampato in cui inserire i dati principali. Non va inoltre dimenticato l’obbligo di riscuotere la tassa di soggiorno locale e di rilasciare una ricevuta. Attraverso l’associazione turistica i dati relativi ai pernottamenti vanno inoltrati all’ASTAT a scopi statistici.

Locazione di camere private ai sensi della legge provinciale n. 12/1995 con al massimo otto camere o cinque appartamenti per unità immobiliare    Al massimo quattro contratti d’affitto per anno e appartamento  Più di otto camere o cinque appartamenti per unità immobiliare
 Come attività non imprenditoriale Come attività imprenditoriale Come attività non imprenditoriale In questo caso si tratta di un esercizio pubblico e l’attività imprenditoriale è regolamentata dalla legge provinciale del 14 dicembre 1988, n. 58 – Norme in materia di esercizi pubblici.
La classificazione dell’attività come attività non imprenditoriale o imprenditoriale va comunque analizzata a fondo tenendo conto del numero di camere o appartamenti affittati, l’ammontare del reddito, la presenza e la tipologia dei servizi aggiuntivi e il dispendio organizzativo in termini di personale, beni e capitale.   Non è ammesso fornire servizi di vitto e alloggio come servizio imprenditoriale e non è ammessa l’attività promozionale e di mediazione.  
Non viene aperta una partita IVA e l’attività non è iscritta al Registro delle imprese. Non viene aperta una partita IVA e l’attività non è iscritta al Registro delle imprese.  Non viene aperta una partita IVA e l’attività non è iscritta al Registro delle imprese.  
Viene fatta la comunicazione SUAP di inizio attività al Comune (possibile anche senza partita IVA). Viene fatta una comunicazione SUAP di inizio attività al Comune. Non si fa alcuna comunicazione SUAP di inizio attività al Comune.  
È possibile l’applicazione della cedolare secca. Non è possibile l’applicazione della cedolare secca. È possibile l’applicazione della cedolare secca.  

Locazione con al massimo quattro contratti d’affitto all’anno
Oltre all’attività di locazione privata di al massimo cinque appartamenti ai sensi della legge provinciale dell’11 maggio 1995, n. 12, è ammesso affittare appartamenti(a uso transitorio o per periodi più lunghi) assicurando che il vitto e l’alloggio non vengano prestati in forma imprenditoriale e che non venga svolta un’attività di promozione o di intermediazione o non ci si avvalga della stessa, e non vengano stipulati più di quattro contratti d’affitto per camera o appartamento entro l’arco di un anno (ad esempio per tre appartamenti al massimo 12 contratti d’affitto all’anno).
Per questa forma di locazione non sono considerate prestazioni di servizio la messa a disposizione dell’attrezzatura e dell’arredamento nonché l’erogazione di acqua, energia e riscaldamento.
L’applicazione di contratti di locazione è ammessa anche quando viene già esercitata l’attività ricettiva a condizione che non riguardi gli stessi locali.

Esercizi pubblici con più di otto camere o cinque appartamenti

Le imprese che superano il numero massimo di appartamenti o camere previste dalla legge provinciale dell’11 maggio 1995, n. 12, sono classificate come esercizi pubblici. In tal caso l’attività è regolamentata dalla normativa in materia di esercizi pubblici – Legge provinciale del 14 dicembre 1988, n. 58.

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Il tuo interlocutore

 
 

Dott. Franz Josef Dorfmann

Consulenza aziendale
Collaboratore
Sede: Bolzano
 
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